Этапы строительства многоквартирных жилых домов

Простые обыватели вряд ли знают, какие этапы строительства предшествуют появлению новых многоквартирных «гигантов», которые обеспечивают доступным и комфортным жильем десятки и даже сотни семей. В теории возведение подобных объектов предусматривает разработку, согласование многочисленной документации, обустройство фундамента, стен, кровли, черновую и чистовую отделку помещений, ввод в эксплуатацию здания. Но на практике все намного сложнее и запутаннее.

В ходе строительства застройщик сталкивается с различными «подводными камнями», преодолеть которые можно за счет тщательного, детализированного планирования работ, последовательной реализации всех технологических этапов строительства.

Подготовка к строительству современного жилого комплекса начинается с поиска земельного участка. Оптимальным решением считается точечная застройка в одном из городских районов. В этом случае в непосредственной близости от дома будут располагаться школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты, торговые и развлекательные центры. Но земля в черте города стоит немало. К тому же придется получить множество разрешений и согласований на проведение работ в городском муниципалитете.

В последнее время, все чаще застройщики возводят новые объекты в пригороде крупных мегаполисов. Такой подход позволяет в кратчайшие сроки оформить необходимые разрешительные документы, с минимальными проблемами подготовить и согласовать бумаги для кадастрового учета помещений, значительно уменьшить расходы на покупку земли. Квартиры в таких домах будут более дешевыми, однако найти покупателя на них сложнее.

Земельный участок может выкупаться в собственность на открытых аукционах или оформляться в аренду, сначала на время проведения строительно-монтажных работ. После ввода жилого комплекса в эксплуатацию договор аренды продлевается.

После того, как участок выбран, а документы на него оформлены, можно переходить к топографической съемке местности, проведению геологической экспертизы. В ходе этих мероприятий определяется состав, состояние грунта, глубина залегания грунтовых вод. На основании данной информации принимается решение о применении тех или иных технологий и стройматериалов. Далее Служба Госстройнадзора и экспертизы выдает согласие на разработку проектно-сметных документов.

Разработкой проекта строительства могут заниматься, как штатные сотрудники застройщика, так и сторонние проектные бюро. При проектировании учитываются сейсмологические, климатические, погодные особенности региона. Решаются вопросы организации вентиляции и утепления дома, достаточности его освещенности. Чтобы получить разрешения на возведение жилого объекта строительная компания направляет в местные органы власти следующие документы:

Разрешение на строительство выдается на время проведения работ, предусмотренных проектом (но не более 36 месяцев).

От того, насколько грамотно спланирован бюджет проекта строительства жилого многоквартирного дома зависят сроки его строительства. Зачастую именно нехватка финансирования становится главной причиной появления, так называемых «долгостроев». При составлении сметы эксперты детализируют строительные и монтажные работы до «кирпича». Основные моменты планирования бюджета строительства ЖК:

Согласно действующему законодательству, возведение многоквартирного дома представляет собой единый фронт работ. Нормативные документы выделяют несколько технологических этапов строительства: земляные работы, строительство надземной части, монтаж инженерного оборудования, коммуникаций, отделка.

Основные работы на объекте начинаются с подготовки площадки к строительству:

Как только площадка готова на основании проектной документации и точных расчетов с помощью высокоточных контрольно–измерительных приборов размечаются оси будущего здания. Эти точки должны оставаться в одном положении во время всех строительных работ.

На следующей стадии готовят котлована под фундамент. Копают траншеи под инженерные коммуникации. В котлован забивают пробные сваи для анализа их поведения в почве. Если все идет по плану, то выполняется забивка основных свай. Для фундамента используют гравийно-песчаные смеси, высокопрочный и высококачественный бетон. Основание должно соответствовать свойствам и типу грунта, выдерживать нагрузку от здания.

При возведении несущих стен и конструкций должна соблюдаться технология, указанная в проекте:

В подготовленные на этапе земляных работ траншеи укладывают трубы, трубопроводное оборудование для следующих инженерных систем:

Каждая квартира обособляется стенами и перекрытиями. Все перегородки должны соответствовать нормативам: быть прочными, огнестойкими. На этой стадии нужно решить возможные проблемы с звукоизоляцией. Для этого тщательно заделывают все швы, стыки и отверстия для электроточек. В вентиляционных каналах устанавливают шумопоглащающие прокладки.

В многоэтажных зданиях обязательно должен быть лифт. Перед установкой и запуском в эксплуатацию лифтовое оборудование тестируется. Тщательной и скрупулезной проверке подвергаются его технические узлы - они должны выдерживать предельно допустимые нагрузки.

Установка металлопластиковых окон и балкона осуществляется с учетом соответствующих стандартов. В качестве входных дверей обычно используют бюджетные металлические варианты.

Завершающим этапом отделки становится подготовка чернового пола в жилых помещениях и подъезде. Выравнивание основания выполняют цементно-песчаной стяжкой. Высохший черновой пол не должен иметь углублений, трещин или бугров, иметь достаточную механическую плотность поверхности.

Если это предусмотрено проектом подрядчик выполняет внутреннюю отделку квартир: черновую или чистовую.

Контроль качества и безопасности работ на объекте — это важная часть каждого строительного проекта. Основная цель контроля - обеспечение безопасной эксплуатации готового здания, проверка его соответствия:

В рамках контрольных мероприятий проверяют самые разные аспекты: правильности применения технологий, характеристики, свойства материалов, соблюдение сроков, технических требований проекта, наличие, актуальность допусков, разрешений, соблюдение требований ОТ и ТБ на площадке. Строительный контроль производится подрядчиком (лицом, которое проводило строительство), застройщиком, заказчиком или компанией, которая проводила разработку проектной документации.

Как только все работы на объекте завершаются, создается государственная приемочная комиссия. В ее состав входят представители:

Каждый член приемочной комиссии готовит собственное письменное заключение о соответствии проведенных-строительных монтажных работ и многоквартирного дома условиям проектной документации, требованиям правил, стандартов и нормативов. На основании решения приемочной комиссии выполняется подготовка пакетов документов для оформления разрешения на ввод жилого здания в эксплуатацию. Далее:

После ввода дома в эксплуатацию начинается передача квартир участникам долевого строительства, продажа жилых помещений покупателям.